¿Está China en una burbuja inmobiliaria?

¿Qué está pasando en China?

Durante los últimos meses la compañía Evergrande, la que llego a ser la empresa de desarrollo inmobiliario más grande de China, está copando los titulares con los problemas de liquidez a los que se está enfrentando y por tener la estratosférica deuda de más de 300.000 millones de dólares, la cual podría ocasionar muchos problemas al sistema financiero chino e incluso a los mercados internacionales en el caso de quebrar.

Pero antes de hablar de Evergrande, es importante realizar una explicación de la situación del mercado inmobiliario en China, para entender si las causas del problema de Evergrande, son exclusivamente suyos, o si, por el contrario, es el propio mercado inmobiliario chino es el que está al borde del colapso.

El mercado inmobiliario Chino

La existencia de ciudades fantasma en China no es algo nuevo que hayamos empezado a escuchar ahora, de hecho, se lleva escuchando durante los últimos 12 años, igual que se lleva hablando de la posible burbuja inmobiliaria en la que estaría sumida China, pero no ha sido hasta este último año, que esas voces han empezado a oírse con más fuerza, y no les faltan razones para pensarlo. Tenemos ejemplos como la ciudad de Ordos Kangbashi, la cual se ideó para albergar a más de 300.000 personas, pero apenas se mudaron 70.000 personas a la misma. Esta ciudad saltó a la fama por un artículo de Aljazeera de 2009 donde mostraba videos de la ciudad fantasma.

Pero vayamos al grano, vamos a centrarnos en diferentes indicadores para valorar si el mercado inmobiliario chino se encuentra en una burbuja, o no. El primer indicador que vamos a observar para entender un poco el mercado inmobiliario chino es la tasa de desocupación de vivienda.

Como vemos, la tasa de desocupación, aunque si es bastante alta, cuando la comparamos con otros países no nos da mucha información, ya que, por ejemplo, España, tras casi 10 años transcurridos de la crisis de la burbuja inmobiliaria, sigue situada en el podio con un 28,3% de desocupación, principalmente debido a la enorme cantidad de vivienda que se construyó durante ese periodo en pueblos y ciudades donde no existía la suficiente demanda.

Pero la cosa cambia bastante si nos fijamos en otros indicadores.

El crecimiento del precio de la vivienda en China lleva creciendo a una tasa media superior del 10% anual durante los últimos 27 años, y no es solo porqué durante los primeros años creciera de forma exagerada, ya que en 2018 el aumento de precio fue del 12,2%, lo que es realmente una barbaridad. Esto ya sí que nos permite tener una primera idea, un primer pensamiento de que algo está ocurriendo en el sector, ya que no son normales tales tasas de crecimiento, excepto en mercados en burbuja. Pero sigamos viendo más datos.

Este indicador nos resulta bastante revelador, como podemos ver, en 2008 el 70% de los compradores de vivienda en China lo hacían para comprar su 1ª vivienda, el 27% como 2ª vivienda y apenas el 3% lo hacía como 3ª vivienda, pero en 2018 los compradores de 1ª vivienda se redujeron hasta el 13%, mientras los de 2ª y 3ª vivienda subían hasta el 66% y el 22% respectivamente, lo que nos indica como la mayoría de los compradores están comprando vivienda como inversión. El siguiente indicador nos será aún más revelador.

En este punto nos preguntamos, ¿Por qué tanta gente está comprando su 2ª o 3ª vivienda en China? La respuesta fácil sería pensar que dado el crecimiento de la economía China, la población China está invirtiendo en vivienda para alquiler, y nada más lejos de la realidad, ya que el 76% de los hogares chinos tienen sus ahorros en activos inmobiliarios, lo cual comparándolo con las otras 2 economías más grandes a nivel mundial, nos deja entrever que algo está pasando ahí, esa concentración tan excesiva en un solo tipo de activo no es para nada normal, y a la vez es otro claro signo de burbuja, pero sigamos con otro indicador.

En este indicador vemos como la tasa de rentabilidad por alquiler en China es el 3.º más bajo del mundo, apenas el 2,1%, por lo que no sale muy rentable destinar dichas viviendas al alquiler, por lo que, viendo como la tasa de crecimiento de los precios de los activos inmobiliarios crece a una media anual del 10%, podemos deducir que la mayoría de compras que se están realizando para destinarlas a la inversión, no es para destinarlo al alquiler, sino para revenderla en los años venideros gracias al aumento de precio que se espera, otro claro signo de burbuja. Sigamos con el último indicador.

En este último indicador podemos ver la magnitud del problema al que se enfrenta China, en 2016 el sector inmobiliario representaba el 28,7% del PIB de China, exactamente el mismo porcentaje que tenía España en 2006, en el momento más álgido de la gran burbuja inmobiliaria que sufrimos, sin lugar a duda, otro claro signo de burbuja en el sector.

Conclusiones

Con un solo indicador de los que hemos visto hasta el momento no podríamos decir si China se encuentra en una burbuja inmobiliaria o no, pero con la conjunción de todos, sí estamos en posición de afirmarlo, pero aún nos falta la guinda del pastel. ¿Qué o quién ha pinchado la burbuja China?

El gobierno Chino es conocedor de esta situación, por lo que en 2021 estableció limitaciones al endeudamiento que podían llegar a tener los desarrolladores inmobiliarios, aplicando diferentes ratios de endeudamiento que los mismos debían cumplir, lo cual es claramente un movimiento que busca pinchar la burbuja, ya que, con tales limitaciones, los desarrolladores inmobiliarios han visto imposibilitada la opción de seguir refinanciando sus deudas, impidiendo aumentar sus niveles de endeudamiento y colocándolas en un claro problema de iliquidez, que ya se está saldando sus primeras víctimas.

Escrito por: Damià Cantabrana Menaje

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